Immobilien-Mythen: Warum Halbwissen Dich bares Geld kostet
Immobilien und Steuern: Wie genau hängt das zusammen? Immobilien gelten als sichere Bank – doch steuerlich werden viele Unternehmer jedes Jahr zur Kasse gebeten. Warum? Weil sie gut gemeinten Mythen auf den Leim gehen, die sich hartnäckig halten – und sie blind in teure Steuerfallen tappen lassen.
Viele vertrauen dabei auf Aussagen aus Foren, Stammtischen oder Social Media – ohne zu prüfen, ob diese Informationen noch aktuell sind oder wirklich auf ihre individuelle Situation zutreffen.
Was als cleverer Steuervorteil beginnt, endet oft in Nachzahlungen, verschenktem Potenzial oder sogar Betriebsaufspaltungen mit fatalen Folgen.
Das Bittere: Viele dieser Fehler wären mit dem richtigen Wissen vermeidbar – insbesondere dann, wenn Du Immobilien nicht nur besitzt, sondern unternehmerisch nutzt.
In diesem Beitrag schauen wir uns gemeinsam 6 weitverbreitete Immobilien-Mythen an – und was steuerlich wirklich stimmt. Du bekommst fundiertes Wissen, praktische Beispiele und klare Handlungsempfehlungen, mit denen Du Fehler vermeidest und Deine Immobilie zum steuerlichen Vorteil nutzt.
Denn: Bei Steuern geht es nicht nur darum, was Du zahlst – sondern was Du in Deutschland behältst.
Das Wichtigste in Kürze
Viele Immobilienbesitzer verlassen sich auf Halbwissen – und verschenken dabei jedes Jahr tausende Euro an Steuervorteilen. Hier sind die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
Die 6 größten Immobilien-Mythen im Jahr 2025
Mythos 1: Renovierungen sind immer sofort steuerlich absetzbar
Die Wahrheit: Nur mit klarer Grenze – sonst droht Abschreibung über Jahrzehnte
Klingt logisch: Du kaufst eine Immobilie, renovierst – also kannst Du die Kosten sofort steuerlich absetzen. Doch genau hier liegt einer der häufigsten Irrtümer.
Was viele nicht wissen: Nicht jede Maßnahme führt automatisch zu sofort abziehbaren Werbungskosten. Kleinere Reparaturen können jedoch sofort abziehbar sein.
Sobald bestimmte Schwellen überschritten oder mehrere Gewerke gleichzeitig beauftragt werden, stuft das Finanzamt die Maßnahmen als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein – und diese musst Du über viele Jahre abschreiben, statt sie sofort geltend zu machen.
Einzelmaßnahmen außerhalb der 3-Jahres-Frist, z. B. Reparatur eines Dachs, sind hiervon ausgenommen. Dach-Reparaturen sind ein häufiges Beispiel für absetzbare Ausgaben, die Hauseigentümer bei Renovierungsarbeiten berücksichtigen sollten.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Laut § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt: Wenn Du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudekosten (ohne Grundstücksanteil) für Renovierungen, Modernisierungen oder Instandhaltungen ausgibst, zählen diese Ausgaben nicht mehr als Werbungskosten, sondern als nachträgliche Anschaffungskosten.
Es gibt verschiedene Arten von Renovierungen und Modernisierungen, die als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten können, wie z.B. die Erneuerung von Heizungsanlagen, die Modernisierung von Sanitäranlagen oder umfassende Malerarbeiten.
Die Folge: Keine Sofortabsetzung. Die Kosten fließen in die Gebäudeabschreibung ein – über 33 bis 50 Jahre, abhängig vom Baujahr.
Beispiel zur Veranschaulichung:
Kaufpreis Gebäude (ohne Grundstück): 180.000 €
Renovierungskosten im 1. Jahr: 30.000 €
→ Das entspricht 16,7 % des Kaufpreises.
→ Folge: Die Kosten gelten als anschaffungsnah – keine sofortige steuerliche Absetzung möglich.
Drei-Gewerke-Regelung beachten
Auch unterhalb der 15 %-Grenze kannst Du in die Falle tappen: Wenn Du gleichzeitig mehr als drei verschiedene Gewerke (z. B. Elektrik, Sanitär, Malerarbeiten) beauftragst, unterstellt das Finanzamt oft eine Standardhebung der Immobilie – ebenfalls anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Was ist sofort absetzbar?
Einzelmaßnahmen außerhalb der 3-Jahres-Frist, z. B. Reparatur eines Dachs
Maßnahmen, die nicht den Standard erhöhen, sondern dem Werterhalt dienen
Kleinere Instandhaltungen, zeitlich und gewerklich gestaffelt
Kleinere Reparaturen, die nicht den Standard erhöhen
Unser Tipp für Dich: Lass Dir vor Beginn der Arbeiten ein steuerliches Sanierungskonzept erstellen. Mit einer cleveren Planung kannst Du die Maßnahmen gezielt staffeln, die 15 %-Grenze einhalten – und so echte Liquiditätsvorteile sichern.
Denn wer hier unbedacht vorgeht, macht aus steuerlichem Gestaltungsspielraum schnell eine langfristige Belastung.
Mythos 2: Die Grundsteuer ist immer absetzbar
Die Wahrheit: Nur bei Vermietung – nicht bei Eigennutzung
Viele Eigentümer glauben, dass sie die Grundsteuer grundsätzlich in der Steuererklärung absetzen können. Doch das ist ein weitverbreiteter Irrtum – und kann je nach Nutzung der Immobilie steuerlich ins Leere laufen.
Denn: Die Grundsteuer ist nur dann absetzbar, wenn mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden.
Achtung: Ein wettbewerbsfähiger Preis bei der Vermietung ist dabei entscheidend, um sowohl steuerliche Vorteile als auch Marktbedingungen zu berücksichtigen. Reduzierte Mietpreise können bestimmte bürokratische Anforderungen nach sich ziehen, und es ist wichtig, die ortsübliche Miete im Blick zu behalten, um steuerliche Abzüge korrekt geltend machen zu können.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum kannst Du die Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen – auch dann nicht, wenn die neue Grundsteuerreform 2025 Deine Belastung verdoppelt hat.
Wann ist die Grundsteuer absetzbar?
Bei vollständiger Vermietung: Die Grundsteuer zählt zu den laufenden Werbungskosten und kann vollständig in der Anlage V angesetzt werden.
Bei teilweiser Vermietung (z. B. Einliegerwohnung): Der absetzbare Anteil richtet sich nach dem Nutzungs- oder Flächenverhältnis.
Beispiel: Du bewohnst ein Haus selbst, hast aber eine 40 m² große Einliegerwohnung (bei 160 m² Gesamtfläche) dauerhaft vermietet. Dann kannst Du 25 % der Grundsteuer absetzen.Bei betrieblich genutzten Immobilien in der GmbH: Die Grundsteuer ist eine klassische Betriebsausgabe – vorausgesetzt, die betroffenen Flächen dienen tatsächlich betrieblichen Zwecken.
Wann ist sie nicht absetzbar?
Bei vollständiger Eigennutzung (z. B. selbst bewohntes Einfamilienhaus ohne Vermietung)
Wenn keine Einnahmeerzielung vorliegt, z. B. bei Leerstand ohne Vermietungsabsicht
Bei mangelnder Nachvollziehbarkeit der Aufteilung bei gemischt genutzten Objekten
Wichtig: Dokumentation entscheidet
Gerade bei gemischt genutzten Immobilien musst Du die Aufteilung der Flächen und Nutzungen sauber dokumentieren. Nur so erkennt das Finanzamt den abziehbaren Anteil der Grundsteuer an – andernfalls wird pauschal gestrichen. Ein Beispiel für einen solchen Fall ist die steuerliche Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers in einem Wohnhaus. Hier ist eine genaue Dokumentation entscheidend, um den abziehbaren Anteil korrekt zu ermitteln.
Dazu gehören auch verschiedene Gebühren, wie Kontoführungsgebühren und Maklergebühren, die abzugsfähig sind.
Unser Tipp für Dich: Strukturiere Deine Immobiliennutzung steuerlich sauber – vor allem bei Einliegerwohnungen, teil vermieteten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Objekten (z. B. Wohnhaus mit Büroraum).
Lass Dir bei Bedarf eine prozentuale Aufteilung durch einen Gutachter bestätigen – das schützt Dich im Zweifel vor Kürzungen durch das Finanzamt.
Mythos 3: Immobilienverkäufe sind nach 10 Jahren automatisch steuerfrei
Die Wahrheit: Die Spekulationsfrist ist nicht das einzige Risiko – steuerfrei heißt nicht immer steuerunschädlich
Viele Immobilieneigentümer glauben: Wenn sie ihre Immobilie zehn Jahre halten, können sie diese steuerfrei verkaufen. Punkt. Doch diese Sichtweise greift zu kurz – und führt in der Praxis immer wieder zu teuren Fehlern.
Ja, grundsätzlich ist ein Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Das gilt für Privatpersonen im Rahmen des sogenannten „privaten Veräußerungsgeschäfts“ nach § 23 EStG, wobei Gewinne aus solchen privaten Verkäufen ebenfalls dieser Regelung unterliegen.
Die Frist beträgt 10 Jahre – gezählt ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum notariellen Verkauf. Wird diese Frist eingehalten, fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn an.
Doch Achtung: Das bedeutet noch lange nicht, dass der Verkauf steuerlich automatisch unbedenklich ist. In bestimmten Fällen können zusätzliche Steuern anfallen, die berücksichtigt werden müssen.
Denn es gibt mehrere Fallstricke, die vielen nicht bewusst sind:
Fallstrick 1: Unklare Eigentumsverhältnisse
Wurde die Immobilie zwischenzeitlich in eine Personengesellschaft oder Betriebsvermögen eingebracht, kann die Veräußerung trotz 10 Jahren steuerpflichtig sein – z. B. bei Betriebsaufspaltung, Mitunternehmerschaft oder Einlage in eine vermögensverwaltende GmbH. Besonders bei der Nutzung eines Arbeitszimmers kann es steuerliche Implikationen geben. Die Bagatellregel besagt, dass bei einem bestimmten Immobilienwert des Arbeitszimmers keine Notwendigkeit besteht, dieses als Betriebsvermögen zu führen. Es ist wichtig, die aktuelle Rechtsprechung und die Veränderungen in der Finanzamtsmeinung zur Absetzbarkeit von Kosten für das Arbeitszimmer zu beachten, insbesondere im Kontext von Ehegatten.
Fallstrick 2: Mehr als 3 Verkäufe in 5 Jahren
Dann unterstellt das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel. Die Folge: Gewerbesteuerpflicht, Bilanzierungspflicht und rückwirkende Korrektur der letzten Verkäufe – auch wenn die Spekulationsfrist eingehalten wurde.
Fallstrick 3: Steuerfreiheit ≠ Steuerersparnis.
Selbst wenn Du keine Steuer auf den Verkauf zahlst, kannst Du durch falsche Strukturierung große Vermögenswerte verschenken. Vorsicht ist geboten, um steuerliche Vorteile nicht zu verlieren. Beispiel: Verkauf aus dem Privatvermögen statt über eine Steuersparende Holding- oder Stiftungslösung.
Unser Tipp für Dich: Ein Verkauf nach zehn Jahren kann steuerfrei sein – aber das heißt nicht, dass er automatisch die beste Entscheidung ist. Wer seine Immobilienstruktur klug plant und steuerlich begleitet, spart nicht nur Steuern, sondern sichert auch sein Vermögen.
Verkauf ist kein Klick auf den Kalender – es ist ein steuerlicher Hebel, den Du kennen und beherrschen solltest.
Mythos 4: Kleine Mieteinnahmen bleiben steuerfrei
Die Wahrheit: Jeder Euro zählt – mit wenigen, aber cleveren Ausnahmen
Viele glauben, bei kleinen Mieteinnahmen – etwa unter 520 Euro im Monat – falle keine Steuer an. Doch das ist ein Irrtum.
Das deutsche Steuerrecht kennt keine Freigrenze für Einkünfte durch Mieteinnahmen. Jeder Euro muss in der Steuererklärung angegeben werden – unabhängig von der Höhe und abhängig vom persönlichen Einkommensteuersatz.
Mieteinnahmen zählen zu den „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ und fließen voll in Dein zu versteuerndes Einkommen ein. Zahlungen von Mietern sind dabei voll steuerpflichtig. Je nach Höhe und persönlichem Steuersatz kann daraus schnell eine spürbare Steuerlast entstehen.
Werbungskosten reduzieren Deine Steuerlast
Die gute Nachricht: Du kannst viele Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten absetzen. Diese Kosten mindern Deine steuerpflichtigen Einkünfte – und senken damit direkt Deine Steuer. Die Absetzbarkeit dieser Werbungskosten bietet erhebliche Steuervorteile, die Du unbedingt nutzen solltest.
Typische Werbungskosten sind:
Gebäudeabschreibung (AfA)
Zinsen auf Finanzierungen
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Versicherungen und Verwaltungskosten
Fahrtkosten zur Immobilie
Einrichtungskosten bei möbliertem Wohnen
Wichtig ist: Belege sammeln, alles dokumentieren und klar zuordnen. Nur dann erkennt das Finanzamt die Kosten auch an.
Sonderfall Nießbrauch für Kinder
Eine legale und clevere Gestaltung: Du kannst die Mieteinnahmen steuerlich auf Dein minderjähriges Kind übertragen – durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts.
Praxisbeispiel:Du vermietest eine Eigentumswohnung und erzielst 9.000 Euro Jahresmiete. Statt die Einnahmen selbst zu versteuern, überträgst Du den Nießbrauch auf Dein Kind. Bei der Vermietung einer Wohnung können Vermieter Werbungskosten geltend machen, was steuerliche Vorteile bietet.
Mit einer Nichtveranlagungsbescheinigung (NV-Bescheinigung) vom Finanzamt muss Dein Kind keine Steuer zahlen – und Du entlastest gleichzeitig Dein eigenes zu versteuerndes Einkommen.
Das funktioniert gesetzlich einwandfrei, erfordert aber eine saubere zivilrechtliche und steuerliche Strukturierung – inklusive entsprechender Verträge und Eintragungen.
Unser Tipp für Dich: Auch kleine Einnahmen lösen Steuerpflicht aus – aber mit der richtigen Struktur musst Du nicht alles selbst versteuern. Lass Dich bei Modellen wie Nießbrauch, Familienvermietung oder Kinderfreibeträgen beraten.
So nutzt Du legalen Gestaltungsspielraum – und sicherst gleichzeitig das Vermögen innerhalb der Familie.
Mythos 5: Arbeitszimmer kannst Du immer absetzen
Die Wahrheit: Nur unter engen Bedingungen – und mit teils gefährlichen Nebenwirkungen
Seit dem Boom rund ums Homeoffice glauben viele, dass ein Arbeitszimmer automatisch steuerlich absetzbar ist.
Doch das deutsche Steuerrecht stellt dafür hohe Hürden – und gerade Unternehmer mit eigener GmbH können hier in eine steuerliche Strukturfalle tappen.
Grundvoraussetzung: Abgeschlossen, ausschließlich beruflich genutzt
Ein Arbeitszimmer muss ein klar abgegrenzter, separater Raum sein – mit Tür, ohne Durchgangsfunktion und ausschließlich beruflich genutzt. Eine Arbeitsecke im Wohnzimmer genügt nicht. Auch Gästezimmer, die gelegentlich privat genutzt werden, sind ausgeschlossen.
Zusätzlich können die Baukosten für den Bau oder die Renovierung des Arbeitszimmers steuerlich geltend gemacht werden, was besonders für Immobilienbesitzer von Vorteil ist.
Steuerlich absetzbar – aber nur unter bestimmten Bedingungen
Wenn Dir kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht: Dann kannst Du bis zu 1.250 Euro jährlich absetzen.
Wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt Deiner beruflichen Tätigkeit ist: Dann darfst Du alle tatsächlichen Kosten geltend machen (z. B. anteilige Miete, Energie, Reinigung, AfA).
Achtung: Selbstständige müssen diese Anforderungen nachvollziehbar dokumentieren – Fotos, Grundriss und Nutzungskonzept helfen bei Prüfungen.
Gegensatz zwischen verschiedenen Absetzbarkeiten: Es ist wichtig, den Unterschied zwischen der begrenzten Absetzbarkeit von 1.250 Euro und der vollständigen Absetzbarkeit aller tatsächlichen Kosten zu verstehen.
Homeoffice-Pauschale vs. echtes Arbeitszimmer
Verwechsel das nicht: Die Homeoffice-Pauschale (derzeit 6 Euro pro Tag, max. 600 Euro pro Jahr) gilt nur für mobile Arbeitsplätze ohne separates Arbeitszimmer.
Sie ist pauschal, aber nicht kombinierbar mit dem Arbeitszimmerabzug. Für Unternehmen können steuerliche Implikationen entstehen, wenn ein Arbeitszimmer als Betriebsvermögen gilt und verkauft wird, da dies zu steuerlichen Gewinnen führen kann.
Sonderfall GmbH: Die Steuerfalle Betriebsaufspaltung
Wenn Du Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bist und Deiner GmbH Büroräume in Deinem privaten Haus zur Verfügung stellst, kann das zu einer Betriebsaufspaltung führen (§ 15 EStG).Die Folge:
Dein privates Arbeitszimmer wird anteilig zum Betriebsvermögen.
Bei Verkauf der Immobilie musst Du den anteiligen Veräußerungsgewinn versteuern.
Noch gravierender: Bei Auszug der GmbH oder Verkauf der Anteile löst Du die Betriebsaufspaltung auf – inklusive Versteuerung aller stillen Reserven (auch in der GmbH!).
Diese steuerlichen Risiken werden in der Praxis oft übersehen – und können bei falscher Gestaltung schnell zu fünfstelligen Nachzahlungen führen.
Unser Tipp für Dich: GmbH plus Arbeitszimmer im Eigenheim? Dann brauchst Du ein glasklares Konzept. In vielen Fällen ist es sinnvoller, externe Büroflächen über die GmbH anzumieten – oder steuerlich sauber getrennte Einheiten (z. B. eine vermögensverwaltende GmbH) zu nutzen.
So bleibst Du flexibel – und schützt Dein privates Vermögen vor versteckter Besteuerung.
Mythos 6: Nebenkosten beim Kauf sind immer absetzbar
Die Wahrheit: Nur bestimmte Kosten kannst Du sofort absetzen – der Rest muss über Jahrzehnte abgeschrieben werden
Beim Hauskauf fallen schnell fünfstellige Nebenkosten an – für Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Finanzierung. Viele gehen davon aus, dass diese Beträge einfach in der nächsten Steuererklärung geltend gemacht werden können.
Doch das stimmt nur teilweise.
Diese Kosten kannst Du sofort als Werbungskosten (bei Vermietung) oder Betriebsausgaben (bei GmbH-Struktur) steuerlich geltend machen: Besitzer eines Mietshauses können diese Ausgaben ebenfalls absetzen.
Der entscheidende Unterschied: Welche Kosten zählen zu den Anschaffungskosten – und welche sind sofort abzugsfähig?
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Gewerbesteuer, die bei gewerblicher Vermietung anfällt. Die Verpflichtung zur Zahlung der Gewerbesteuer hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab und kann durch den Freibetrag beeinflusst werden.
Was zählt zu den Anschaffungskosten (nicht sofort abziehbar)?
Diese Ausgaben erhöhen den Wert der Immobilie und werden gemeinsam mit dem Gebäude abgeschrieben – meist über 33 bis 50 Jahre:
Maklergebühren beim Objektkauf
Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung
Grunderwerbsteuer
Beim Immobilienverkauf sollten auch die steuerlichen Implikationen berücksichtigt werden. Dazu gehören die Minimierung der Steuerlast, die Bedeutung der zehnjährigen Spekulationsfrist und die steuerlichen Verpflichtungen bei Verkauf und Mieteinnahmen.
Was ist sofort abziehbar?
Diese Kosten kannst Du sofort als Werbungskosten (bei Vermietung) oder Betriebsausgaben (bei GmbH-Struktur) steuerlich geltend machen:
Finanzierungskosten (z. B. Grundschuldbestellung, Darlehensgebühren, Zinsfestschreibung)
Maklerkosten für Mietersuche
Inseratskosten, Wohnungsanzeigen
Einrichtungskosten bei möbliertem Vermieten
Kosten für die Suche nach einem neuen Mieter, da Leerstand weiterhin Kosten verursacht
Praxisbeispiel:
Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 €.
Dazu kommen:
12.000 € Maklergebühren → Anschaffungskosten (nicht sofort abziehbar)
3.000 € Notar & Grundbuch → Anschaffungskosten
2.000 € Grunderwerbsteuer → Anschaffungskosten
2.500 € Finanzierungskosten (z. B. Grundschuldbestellung) → sofort abziehbar
1.000 € Makler für Mietersuche → sofort abziehbar
→ Ergebnis: Nur 3.500 € der Nebenkosten kannst Du sofort steuerlich nutzen – der Rest fließt in die Abschreibung ein.
Sonderfall GmbH: Mehr Flexibilität bei Betriebsausgaben
Wenn Du die Immobilie über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Immobilien-GmbH hältst, gelten viele der Nebenkosten direkt als Betriebsausgaben.
Dadurch lassen sich Liquidität und steuerliche Planbarkeit deutlich verbessern – gerade bei großen Portfolios oder umfangreicher Finanzierung.
Unser Tipp für Dich: Trenne in Deiner Buchhaltung konsequent zwischen anschaffungsbezogenen Kosten und laufenden Betriebskosten.
Nutze Checklisten oder ein standardisiertes Kostenmapping, um später bei der Steuererklärung oder Betriebsprüfung auf der sicheren Seite zu sein – und keine steuerlichen Chancen zu verschenken.
Fazit: Mythen kosten Geld – Wissen spart Steuern
Immobilien und Steuern: Wer Immobilien besitzt oder vermietet, trägt nicht nur Verantwortung für Instandhaltung und Vermietung – sondern auch für eine kluge steuerliche Gestaltung. Viele Fehler entstehen nicht durch bösen Willen, sondern durch Halbwissen.
Doch genau dieses Halbwissen ist teuer.
Renovierungen, Grundsteuer, Mieteinnahmen oder das Arbeitszimmer – was auf den ersten Blick harmlos klingt, kann bei falscher Behandlung schnell zu versteckten Steuerlasten, erhöhter Steuerbelastung, Nachzahlungen oder Strukturproblemen führen.
Es gibt besondere steuerliche Besonderheiten, wie die Angemessenheit der Mietpreise bei der Vermietung an Familienmitglieder, die beachtet werden müssen.
Die Kenntnis der steuerlichen Vorteile kann erhebliche Einsparungen ermöglichen.
Vor allem Unternehmer, die privat und geschäftlich Immobilien nutzen, sollten hier mit Weitsicht agieren.
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